O regime fiscal dos terrenos para construção e a crise habitacional

O presente trabalho tem como objeto analisar a dinâmica entre o mercado de prédios novos para habitação e os terrenos para construção habitacional, procurando compreender em que medida este último poderá estar na origem da escassez habitacional sentida em Portugal. Pretende-se, para isso, avaliar se uma eventual redução da oferta ou valorização dos terrenos, poderá estar a condicionar o crescimento da oferta de habitação e a contribuir para o agravamento dos preços no setor. Paralelamente, analisa-se se o tempo médio necessário para transformar terrenos classificados como aptos para construção em edifícios habitacionais tem vindo a aumentar, procurando identificar eventuais bloqueios nos processos de produção habitacional. Para tal, analisou-se a evolução da quantidade e do valor dos prédios novos para habitação e dos terrenos para construção habitacional, tendo-se considerado, para estes últimos, o VPT, nos termos do CIMI, o valor declarado para efeitos de IMT, e, no caso dos prédios construídos, também as avaliações bancárias. Complementarmente, foram estudadas variáveis como a área bruta de construção, a área total do terreno, o tempo de conversão entre terreno para construção habitacional e prédio construído, e o rácio entre o valor tributável dos terrenos e o valor declarado dos imóveis edificados. A análise baseou-se, maioritariamente, em duas bases de dados disponibilizadas pelo INE: uma composta por dados de todas as avaliações do valor patrimonial de prédios urbanos para efeitos do IMI, realizadas entre 2010 e 2024, e outra resultante da junção entre dados do IMI e do IMT, relativa ao período de 2013 a 2022. Os resultados obtidos confirmam a existência de uma crise habitacional em Portugal, evidenciada pela redução do ritmo de construção e pela valorização contínua do mercado imobiliário. No entanto, ainda que se observe uma diminuição do número de terrenos para construção habitacional e um aumento do seu valor, os dados analisados não permitem concluir pela existência de uma escassez efetiva desses terrenos, nem tampouco que o seu valor constitua, isoladamente, um fator explicativo da atual crise habitacional.